prośba o informację-działka rolna
xdavidx - 05-09-2009 17:13
Dzień dobry,
[mam nadzieję że w dobrym dziale umieszczam]
na wstępie może opiszę sytuację, a następnie poproszę o informację; mianowicie:
-wiele lat temu została zakupiona działka rolna, z wpisem w księdze wieczystej:sposób korzystania:gospodarstwo rolne bez zabudowań
-działka ma ponad 3 ha, interesujący mnie fragment w wypisie z rejestru gruntów zapisany jest jako rola-klasa IVb
-gmina uchwaliła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (30 grudnia 2008 roku) z następującymi zapisami:
1) przeznaczenie terenu: tereny rolnicze,
2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:
a) nakaz zachowania zadrzewień przydrożnych, śródpolnych oraz stanowiących obudowę cieków wodnych, dla zachowania ciągłości lokalnych korytarzy ekologicznych,
b) obsługa komunikacyjna z przyległych dróg,
3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego:
a) zakaz zabudowy,
-jednak w Planie nie wydzielili tej działki jako odrębnego terenu, teren zaznaczony w Planie ma obszar kilkuset ha
-działka znajduje się przy drodze; naprzeciw znajduje się gospodarstwo rolne
A teraz pytania i prośba o poradę (docelowo chodzi o wydzielenie ~0,5ha wraz z przekwalifikowaniem na działkę budowlaną):
-czy w takiej sytuacji jest jakikolwiek sens podziału tej działki?
-czy przy ustalonym MPZP jest możliwość przekwalifikowania ziemi na działkę budowlaną?
-czy konieczna będzie zmiana zapisów w księdze wieczystej?
Z góry dziękuję za informację
sliwaprz - 06-09-2009 02:39
Dzień dobry,
[mam nadzieję że w dobrym dziale umieszczam]
na wstępie może opiszę sytuację, a następnie poproszę o informację; mianowicie:
-wiele lat temu została zakupiona działka rolna, z wpisem w księdze wieczystej:sposób korzystania:gospodarstwo rolne bez zabudowań
-działka ma ponad 3 ha, interesujący mnie fragment w wypisie z rejestru gruntów zapisany jest jako rola-klasa IVb
-gmina uchwaliła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (30 grudnia 2008 roku) z następującymi zapisami:
1) przeznaczenie terenu: tereny rolnicze,
2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:
a) nakaz zachowania zadrzewień przydrożnych, śródpolnych oraz stanowiących obudowę cieków wodnych, dla zachowania ciągłości lokalnych korytarzy ekologicznych,
b) obsługa komunikacyjna z przyległych dróg,
3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego:
a) zakaz zabudowy,
-jednak w Planie nie wydzielili tej działki jako odrębnego terenu, teren zaznaczony w Planie ma obszar kilkuset ha
-działka znajduje się przy drodze; naprzeciw znajduje się gospodarstwo rolne
A teraz pytania i prośba o poradę (docelowo chodzi o wydzielenie ~0,5ha wraz z przekwalifikowaniem na działkę budowlaną):
-czy w takiej sytuacji jest jakikolwiek sens podziału tej działki?
-czy przy ustalonym MPZP jest możliwość przekwalifikowania ziemi na działkę budowlaną?
-czy konieczna będzie zmiana zapisów w księdze wieczystej?
Z góry dziękuję za informację MPZP powinien okreslac jakie sa mozliwosci w kwestii geodezyjnego podzialu dzialki. Jesli tego nie robi to mozesz wydzielic nie mniej niz 0.3 ha. Natomiast odnosnie przekwalifikowania - kicha. Masz MPZP na tereny rolnicze i chcac dzialke przekwalifikowac na budowlana musisz najpierw zmienic studium a pozniej doprowadzic do zmiany planu. Bedzie to trwac przyajmniej jakies 10 lat. Pozdrawiam,
Flawia - 06-09-2009 14:49
masz zakaz zabudowy więc już nie przekształcisz tego. Tereny rolne można dzielić bardzo łatwo, ale na działki o powierzchni min 3000 m2. Musisz wystąpić o Zmianę Planu Miejscowego jeśli chcesz tam cos zbudować. Ten teren, na 80% tylko dlatego ma zakaz zabudowy, bo przepisy pozwalają na stosowanie tańszych mapek pod plan miejscowy (w skali 1: 20 tys) pod warunkiem że się wte obszary rolne wpisze zakaz zabudowy!!!
Twój wniosek poleży sobie w Gminie az sie zbierze wiecej wniosków, wtedy robicie razem zmianę na swój koszt wspólny raczej.
Może w tej sytuacji rozważyć Zmianę Planu na swój koszt ale pod cale osiedle żeby było taniej?
To nie absurd, mój tata najpierw upatrzyl teren pod budowę a potem uruchomił procedury budowy osiedla na tym terenie żeby i nasz dom dało sie tam zbudować. Tak zaczynają się prawie wszystkie osiedla. Więc może i Ty musisz być ten pierwszy. Sprawdź jeszcze studium. Ale raczej ono nic Ci na zakazuje bo granice obszarów w studium są płynne a Ty przecież jesteś tuz przy istniejącej zabudowie. No chyba ze w studium jest zapis żeby zakazywać rozbudowy istniejącej zabudowy....
xdavidx - 07-09-2009 19:33
Dziękuję za dotychczasowe odpowiedzi.
W planie jest informacja o minimalnych działkach 0,3ha
A są jakieś szanse kwestionowania zapisów w Planie. Skoro istnieje zapis
3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego:
a) zakaz zabudowy,
a naprzeciw istnieje zabudowa?
tak to wygląda na mapie satelitarnej
http://img529.imageshack.us/img529/5218/plannasat.jpg
a tak na Planie
http://img338.imageshack.us/img338/6919/plannaplan.jpg
Jakie są orientacyjne ceny zmiany MPZP?
I jeszcze jedno pytanie: jeśli, zakładając pomyślny tok, udało by się zmienić MPZP ty czy kolejnym krokiem musiałaby być zmiana w Księdze Wieczystej? Czy Księga swoje a Plan swoje?
sSiwy12 - 07-09-2009 20:27
Teoretycznie, ale bywało, że skuteczne. :lol:
Istnieje możliwość, że rolnika prowadzącego gospodarstwo rolne, ten zakaz nie dotyczy - zabudowa zagrodowa.
Ps. Zakaz dotyczy nowej zabudowy, a nie istniejącej.
Flawia - 07-09-2009 20:40
nie zakwestionujesz planu. Ale być może, jeśli przeczytasz cały Plan, znajdziesz w nim może wyjątki? Plany są dostępne w internecie, opublikowane w dzienniku urzędowym, dowolne roczniki. Żeby wycenic koszt zmiany planu musisz miec w ręku kopie rysunku studium, czy raczej wypis i wyrys ze studium. Ale obawiam się, że skoro plan obejmuje kilkaset hektarów to niestety nowy plan też musiałby obejmować aż tyle i aż tyle mapy trzeba zamówić u geodety... Przynajmniej tak było parę lat temu. Przy kilkuset hektarach wypada czekać aż gmina podejmie temat zmiany planu. Może ktoś wykona analizę własności na tym obszarze (geodeta?) która wykaże, kto ma najwięcej ziemi w tym obszarze i tego kogoś trzeba namówić na zmianę planu.
sSiwy12 - 07-09-2009 21:13
Jest jednak "ale" - moim zdaniem.
Budując zagrodę, nie zmienia się przeznaczenia gruntu - dalej, nawet zabudowany, pozostaje rolny.
W zasadzie ograniczenia zabudowy dla rolnika moga wynikać z jakiś bardzo istotnych przyczyn, np. ochrona terenów ze względu na park, tereny wodonosne, itp.
Jak ktoś się bardzo uprze i jest autetycznym rolnikiem, to jest duża szansa na zabudowę zagrodową, o ile zapisy w MPZP nie wynikają z "istotnych przyczyn".
Flawia - 07-09-2009 21:33
gdzieś czytałam niedawno, że rolnikowi wolno zbudować coś rolniczego, np wiatę na siano czy wiatę dla krów, nawet na zakazie zabudowy. Potem można spróbować to cuś przekształcić na agroturystykę. Na pewno się to uda komuś, komu nie jest to pilnie potrzebne... :-)
aglig - 08-09-2009 09:04
Z tego co udało mi się dojrzeć na mapie, istniejące zabudowania nie są już w terenie rolnym ale oznaczonym MN. Przy ewidentnym zakazie zabudowy szanse na wybudowanie w bliskiej przyszłości widzę raczej bliskie zero. Może za klika, kilkanaście lat.
sSiwy12 - 08-09-2009 10:30
Praktyka wiązania zabudowy zagrodowej (wcześniej siedliska), z kwalifikacjami rolniczymi, oraz uznawania ich za kryterium braku zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze ma swoje źródło w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, która ma na celu m.in. zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych.
Pogrubienie moje – bo bardzo istotne.
Sam zakaz zabudowy na terenie rolnym nie przesadza o tym, że zabroniona jest również zabudowa zagrodowa. Zakaz zabudowy zagrodowej może być tylko z „ważnych przyczyn”.
Jeśli z przyczyn podanych wyżej, MPZP wprowadza taki zakaz, to jest on czytelny, bo jasno wyartykułowany np. „zakaz zabudowy, w tym zabudowy zagrodowej” lub podobnie.
Flawia - 08-09-2009 13:13
ale to przegięcie jest, zeby teraz do wszystkich aktualnych planów musieć dopisywać "w tym zabudowy zagrodowej" Zaraz ktoś by stwierdził, że wolno mu usługową bo nie było zapisu "w tym usługowej"
Mamy terenu różnego przeznaczenia. Moze być przemysłowe z zakazem zabudowy, może być rolne z zakazem zabudowy. Jak można domniemywać, że na rolnym zakazano... ale zabudowy mieszkaniowej!! Na rolnym zakaz dotyczy zakazu posadadawiania obiektów kubaturowych zgodnych z przeznaczeniem terenu, czyli rolnych...
Opisany tu wyrok raczej nie dotyczył ziem rolnych z wpisanym zakazem zabudowy, tylko ziem rolnych, które nic nie podawały, co można tam budować, ale zakazu nie miały wpisanego.
sSiwy12 - 08-09-2009 14:23
Przeznaczenie terenu jest rolnicze.
Zabudowa zagrodowa nie zmienia przeznaczenia terenu.
Oczywiście, ze zapis w MPZP może zakazywać – w tym i zabudowy zagrodowej, ale muszą być ku temu „ważne przyczyny”.
W przeciwnym wypadku jest to naruszenie Konstytucji i wielu innych aktów prawnych.
Czy można zakazać budowy w MPZP na działce „budowlanej” (uproszczenie) – oczywiście, że tak, ale też muszą być „ważne przyczyny”.
Moim zdaniem, autentyczny rolnik, przy takim zapisie w MPZP uzyska prawo do zabudowy zagrodowej i to najpóźniej, w I instancji odwoławczej, bo Najjaśniejsza RP nie ma prawa ograniczać obywatela z korzystania z własnej nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem (a przeznaczenie jest rolnicze w każdym calu) bez „ważnych przyczyn (powodów)”.
xdavidx - 08-09-2009 15:56
Muszę przyznać że jestem pozytywnie zaskoczony tym forum :)
Przewertuję MPZP, przeczytam ze zrozumieniem tutejsze odpowiedzi; w razie kolejnych wątpliwości będę jeszcze dopytywał się.
Flawia - 08-09-2009 19:26
rolnik dostałby pozwolenie na zabudowę rolną na terenie rolnym, gdyby nie wpisano w plan "zakaz zabudowy" Bo pozwolenie na budowę byłoby w tym wypadku sprzeczne z zakazem zabudowy. Wprost.
Tylko brak zakazu zabudowy na gruncie ornym itp rodzi niesprzeczność zamierzenia budowlanego z Planem.
Ale chętnie bym poczytała wyrok sądu dopuszczający zabudowę na zakazie zabudowy. To wtedy może nawet podzielę mój grunt wcześniej :-) Ale pewnie nie, bo nie planuję uzyskiwać praw do zabudowy w sądzie...
sSiwy12 - 09-09-2009 12:06
No właśnie - odnośnie Twojego podziału. Na takim terenie, z takim zakazem, praktycznie nic nie mozna zbudować - za wyjątkiem zabudowy zagrodowej, tj szczególnego rodzaju zabudowy. Nawet postawienie zagrody nie spowoduje, że sąsiadujace działki "wyrobią się" na zasadzie dobrego sąsiedzctwa - upraszczając.
Tu jest fragment opini, lub sentencji wyroku - nie pamietam, bo miałem sam cytat, bez źródła:
Flawia - 09-09-2009 12:31
Jeśli będę na jakims spotkaniu z osobami decydującymi o tych rzeczach w gminie, to oczywiscie poruszę ten temat, może już komuś tak pozwolili? Zwłaszcza zeja faktycznie chcę budować rolną zagrodę ze stajniami. Ale Pani od odrolnień wogóle nie interesowało, że mój domek będzie domkiem w zabudowie zagrodowej i w piśmie o odrolnieniu okropnie podkreśla że u mnie jest zakaz zabudowy, mimo, że nie ma racji (zakaz zabudowy na terenie RP, RZ o pow. 125 ha z wyjatkiem sąsiedztwa MR) (moja działka stanowi sąsiedztwo MR i ma ona 11 ha) (Pani uznała że moja działka ma zakaz, z wyjatkiem niekoreślonego pasemka przy płocie MR).
Pozwolenie na budowę domu mam zamiar uzyskać bo mój dom stoi na działce sąsiadującej bezpośrednio z MR. Ale stajnie wygodniej byłoby wnioskować na juz oddzielonym gruncie, a po odzieleniu sie geodezyjnym od MR (od MR będzie nas rozdzielać nowo powstała część działki) urzędnicy nie będą juz uznawać mnie za sąsiedztwo MR.... aj aj aj....
anklos - 10-09-2009 15:28
Mam ten sam problem. Posiadam malutka działeczkę 9 a w gminie Wawolnica, która lezy na terenie Kazimierskiego Parku Krajobrazowego. ten teren jest ogromny i rozciaga sie na kilka gmin. Z mojej działki do Kazimierza jestz 15-20km. W tej gminie posiadam 7 ha ziemi i nie mam budynkow gospodarczych ani nawet domu. wszytko sa to tereny rolne.Chciałabym postawić sobie tam mały domek w zabudowie zagrodowej, taki budynek gopodarczy z czescia mieszkalna .Niby do 35 m mozna no ale nie tam gdzie ja mam. powiedziano mi ze nawet 1m/1m nie moge bo zakaz zabudowy. chciałabym miec choc jakś altanke tam i myślałamz euda mi sie to załatwic stawiajac budynke gopsodarczy do celów rolniczych. nie mogę. Oskar doradca ztego forum pokierowwał mnie aby pobrac wypis i wyrys z planu i dokladnei zoabzcayć. zapłaciłam 50 zl i czekam n przesyłkę. Moja działeczka na fotce obok. Na sąsiedniej dzialce widac dom tamta jest budowlana , moja juz nie.