Zakup nieruchomości - ku przestrodze
abromba - 10-12-2006 21:33
Będzie to prawdziwa historia o tym, jak to Abrombowie postanowili kupić drugą działkę w celu albo pobudowania domu - tego lepszego - za lat kilka, albo lokaty kapitału. Sprawdziliśmy i miejscowy plan i ewidencję gruntów i księgę wieczystą. Podpisaliśmy nienotarialną przedwstępną, wpłaciliśmy zadatek. I w księdze wieczystej i w ewidencji gruntów widniała babcia, której syn robił za managera licznych transakcji.
Wcześniej już ze 3 działki sprzedali.
Przez prawie miesiąc biegaliśmy za kredytem itp i w końcu poszliśmy do notariusza umówić się na akt i poświadczyć dokumenty dla banku. Trochę mnie wkurzało, ze bank chce dokument poświadczający tytuł prawny sprzedajacego do działki. No ale jak bank chce to trzeba się podporzadkować.
U notariusza młody, skrupulatny asesor notarialny (widac że przed analizą aktów :wink: ) zaczął sprawę drążyć i ... wydrążył. Otóż babcia nabyła własność aktem własności ziemi - nie - prawnikom wyjaśniam, że w ten sposób uwłaszczano osoby gospodarujące nieprzerwanie od wojny na roli, a które nie miały od strony prawnej właściwego tytułu nabycia. Akty te, z oszczędności czasu czy tez kalki maszynowej, zwykle wystawiano na jedno z małżonków. Tymczasem nasza babcia miała wtedy męża, mieli majątek wspólny, więc tę ziemię też prawnie obydwoje nabyli. Małżonek zresztą wkrótce zmarł. Do księgi wieczystej babcię przepisano za aktem - i powstało coś, co się nazywa niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Okazało się, że synalek z mamuśką 3 lata temu zrobili sprawę spadkową po tatusiu - oprócz nich dziedziczył drugi brat. Więc doskonale wiedzieli, jak sytuacja wygląda. Drugi brat tez już nie żyje i po nim według wszelkich znaków na niebie i ziemi będą dziedziczyć żona i córki. Cały gorzki smak tej sytuacji polega na tym, że gdyby asesor notarialny nie dopatrzył się tej niezgodności - tylko jak jego poprzednicy sporządził akt na podstawie wypisu z księgi wieczystej - to byśmy tę własność nabylili, bo bylibyśmy w tzw. dobrej wierze. A tak - spisując akt ryzykujemy, że 1/6 naszego sedesu będzie należej do rodziny zmarłego brata :-?
Synalek i mamuśka nie są zainteresowani skontaktowaniem nas z rodziną zmarłego brata - najwyraźniej postanowili upłynnić całą ziemię za ich plecami.
Oświadczyli, ze jeśli nie kupujemy ziemi tylko od mamuśki to zrywają umowę i oczywiście zamierzają zwrócić nam tylko wpłacony zadatek a nie jak w umowie jego dwukrotność (cytata: "bo państwo nas biedaków nie ukrzywdzicie"). Nie wiem tylko kiedy i to...Biedacy w ciągu 2 miesięcy puścili działek za jakieś 400 tys...
Wszystko wskazuje na to, że sprawa skończy się sądem. Wyrok w tej sytuacji będzie pewnie szybko i wynik wiadomy, ale jak my wyegzekwujemy te pieniądze - wolę nie myśleć. Może mają jakieś renty a może nie, w gruncie nie mają 100% udziałów, więc trzeba będzie robić egzekucję z udziału w nieruchomości.
Morał zapamiętajcie na całe życie : księga wieczysta nie wystarczy, żądajcie dowodu nabycia - umowy kupna, postanowienia spadkowego, dowodu zniesienia współwłasności. Inaczej być może zmarnujecie czas, wydacie kupę kasy na telefony i paliwo, utopicie pieniądze na kilka miesięcy, ech.
A żeby było już zupełnie śmieszniej, to 95 % moich kolegów prawników tez ogranicza się przy "swoich" transakcjach do sprawdzenia księgi wieczystej.
ms. - 12-12-2006 08:28
Witaj Abrombo, nóż się w kieszeni otwiera. Ten wątek powinien być samoodnawialny, żeby każdy kupujący "z pierwszej ręki" mógł go sobie przeczytać.
Nie potrafię poradzić, jak najskuteczniej uprzykrzyć życie tej radosnej parce. Zadatek to zadatek. Pieniędzy u nich pewnie się nie doszukasz, ale może uda się wejść na własność.
Blok, w którym mieszkam ma parę mieszkań nieprzewłaszczonych i nadal jest własnością spółdzielni, która od dawna nie działa. Ludzie z tych mieszkań chcą podpisać akty notarialne, ale jest jedno ale. Właścicielem ich udziałów jest nadal spółdzielnia. Spółdzielnia ma długi i ziemia została zajęte przez komornika z wpisem do księgi wieczystej. Przez to, mimo chęci, nic nie da się zrobić.
barozi - 12-12-2006 09:13
No to dobrze, że trafiłaś na młodego i znającego się na rzeczy jednocześnie notariusza. Potwierdzam, że większość notariuszy spisuje akt tylko na podstawie księgi nie sprawdzając, żadnego innego dowodu własności.
Uważajmy.
jewrioszka - 12-12-2006 10:47
o k...a :o
jea - 12-12-2006 10:54
Witam
czyli wpis w KW był.
w wypisie z Kw jeżeli... synalek z mamuśką 3 lata temu zrobili sprawę spadkową po tatusiu ...było zakończone postępowanie spadkowe muszą być ujęci wszyscy właściciele i nie jest tu potrzebne żadne dopatrzenie.
pozostaje droga sądowna.
na pewno nie szybko ale za to pewnie i z komornikiem.
Trafiłaś pewnie do złego biura, które powinno sprawdzić KW, są jawne.
Biuro powinno sprawdzić. Jeżeli nie robiłaś tego przez biuro to sama powinnaś przejrzeć dokładnie KW, strona po stronie dział II.
widocznie nie czytają i co to za "prawnicy" :lol: :wink:
abromba - 12-12-2006 10:58
Widzisz Barozi, tylko cały prawny smaczek tej historii polega na tym, że dla nas by było lepiej, gdybyśmy trafili do notariusza nie drążącego sprawy :-? Nabylibyśmy nieruchomość zgodnie z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, bo bylibyśmy w dobrej wierze i rodzinka miałaby roszczenia tylko do syna i mamy. A tak zarówno nie jesteśmy chronieni w sensie prawnym -jak i nie chcemy wchodzić w takie przekręty w sensie moralnym.
A co do notariuszy... no cóż, jak wszyscy są omylni :D właśnie przerabiam sprawę, gdzie notariusz omyłkowo w akcie notarialnym wpisał cenę o 10 tys mniejszą (i słownie i cyfrą) niż było w umowie przedwstępnej i niz wynosiła suma faktur wystawionych przez dewelopera i zaczęła się niezła zabawa... :lol:
marcin-jogo - 12-12-2006 11:05
Jak sprzedawaliśmy działke była właśnie taka sytuacja że notariusz żądała od nas oryginały decyzji spadkowej z urzędu skarbowego oraz umowy kupna działki. Strasznie się wkurzaliśmi na panią notariusz bo gdzie szukać dokumentów z lat 70 ale bez tych papierków ani rusz. Naszczęście po jakimś czasie znależliśmy i sprzedaliśmy. Pani notariusz była bardzo drozbiazgowa i przyczepiała się do każdegop szczegółu. W trakcier sprzedaży strasznie nas to denerwowało ale jako kupujący chyba też bym tak chiał
barozi - 12-12-2006 11:11
AHA. To ja w takim razie nie zrozumiałem sensu posta.
Z tym tylko, że czegoś nie rozumiem. Jeśli notariusz by nie wnikał i kupilibyście ziemię o tym nie wiedząc, że coś jest nie tak, to czy ta druga część rodziny nie miałaby prawa po jakimś czasie rządać od was jakiegoś zadość uczynienia, bo niby oni mieli jakiś prawa do tej działki?
Na prawie w tej gestii się nie znam i wybacz jeśli moje pytanie jest bez sensu, ale chciałbym tylko dobrze zrozumieć problem.
jewrioszka - 12-12-2006 11:32
Ja rozumiem to tak że gdyby notariusz nie wnikał, to wam nic z tego tytułu by nie groziło?
Bo kupiliśćie działke w dobrej wierze.
A pozostali współwłaściciele gryźli by sie pomiędzy sobą?
poprawcie mnie jeśłi co pomyliłem
abromba - 12-12-2006 11:33
Dokładnie tak. To, co jest napisane w księdze, chroni nabywcę w dobrej wierze, a reguluje to ustawa o księgach wieczystych i hipotece:
Art.*5.*W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Art.*6.*1.*Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
2.*W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
3.*Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.
Tak więc do mnie w takiej sytuacji pokrzywdzona rodzina nie miałaby żadnych roszczeń, tak samo jak do osób które juz działki kupiły (a zakładam, że były w dobrej wierze). Pokrzywdzona rodzina miałaby roszczenia do brata i mamusi w postępowaniu o dział spadku (finansowe) ewentualnie w ramach stosunków między współwłaścicielami.
Tyle tylko, że nie sprawdzając z własnej woli na jakiej podstawie zbywca stał się właścicielem zawsze ryzykujemy, ze się w ostatniej chwoli dowiemy, ze jedna właścicielem nie jest. Swoją drogą, gdyby to nie wyszło u notariusza, to pewnie wyszłoby w banku przy ubieganiu się o kredyt.
I dlatego ponawiam apel, żeby takie rzeczy sprawdzać - bo to zawsze może się zdarzyć.