brak zgody współwłaściciela na sprzedaż działki
aaalicja - 14-08-2005 23:13
Odziedziczyłam część (1/6) działki budowlanej w mieście powiatowym. Działka jest wąska (12m), długa, całość to ok.1000 m2. Chcielibyśmy ją sprzedać i tu zaczyna się kłopot, bowiem jeden ze współwłaścicieli nie zgadza się na zaproponowaną przez potencjalnego kupca cenę. Czy jest jakiś sposób, aby można było dokonać tej transakcji bez niego ? On ma udziały w 1/3 , a ja i moje rodzeństwo po 1/6 (w sumie 2/3).
Czy ktoś z Was miał taki problem? Poradźcie...
Whisper - 14-08-2005 23:16
Chyba tylko podzielić notarialnie i geodezyjnie i sprzedać swoją część. Inaczej się chyba nie da.
aaalicja - 14-08-2005 23:23
Też tak myślałam, ale to jest za mała działka by ją dzielić , a jeszcze z 12 m wydzielić drogę to co zostanie? Niewykonalne.
pjotrzu - 15-08-2005 01:32
Odziedziczyłam część (1/6) działki budowlanej w mieście powiatowym. Działka jest wąska (12m), długa, całość to ok.1000 m2. Chcielibyśmy ją sprzedać i tu zaczyna się kłopot, bowiem jeden ze współwłaścicieli nie zgadza się na zaproponowaną przez potencjalnego kupca cenę. Czy jest jakiś sposób, aby można było dokonać tej transakcji bez niego ? On ma udziały w 1/3 , a ja i moje rodzeństwo po 1/6 (w sumie 2/3).
Czy ktoś z Was miał taki problem? Poradźcie... Istnieje pewna mozliwość. Jest po pierwszej w nocy więc przedstawię sprawę w miarę krótko :D
Możesz założyc sprawe o dział spadku. Dział spadku to inaczej fizyczny podział masy spadkowej pomiędzy spadkobierców (swego rodzaju zniesienie współwłasności) Wówczas możesz zostać wyłącznym właścicielem (dokonując spłaty pozostałych spadkobierców) i sprzedać działkę, lub sama zostaniesz spłacona przez pozostałych spadkobierców. Zarówno w pierwszym jak i w drugim przypadku "spieniężysz" swój dotychczasowy udział w masie spadkowej. Natomiast nie ma możliwości sprzedania udziału w masie spadkowej bez zgody pozostałych spadkobierców.
Dodam, że działu spadku możecie dokonać również w drodze aktu notarialnego
Dobranoc :wink:
M@riusz_Radom - 15-08-2005 10:37
pjotrzu - wszystko ładnie i super ALE wśród spadkobiercó MUSI panować zgodność aby wszystko przebiegło tak jak opisujesz.. Jeśli jedno z nich się uprze nie sprzedadzą tego do końca świata.
Albo ktoś się nie będzie zgadzał na sprzedaż za proponowaną cenę albo ktoś się uprze, że jemu najbardziej pasuje środkowa część działki ale nie chce jej sprzedawać - wtedy z podziału działki nici - a sprawy w sądach (po to aby dać takiej osobie skrajną część - coby sprzedać pozostałą ziemię) potrafią trwać latami.
Nie tak dawno przerabiałem podobną sprawę więc doskonale pamiętam te cyrki ;)
pyrka - 15-08-2005 12:37
Wszyscy chcący sprzedaży powinni wnieść do sądu o wyrażenie woli za tego niechcącego i wydanie zgody na sprzedaż łączną, jeśli działka ma być sprzedana w całości za ustaloną cenę.
Poza tym, jeśli podział spadku już nastąpił i każdy został współwłaścicielem działki w części ułamkowej, to każdy z nich może swój udział sprzedać oddzielnie niezależnie od woli pozostałych. A kupujący może kupić każdy udział oddzielnie po cenie dogadanej z każdym współwłaścicielem odrębnie.
Może kupiec zgodzi się ,aby tą 1/3 kupić nieco drożej. W jednym akcie notarialnym mogą być zawierane umowy wielostronne.
Sprobujcie jeszcze pogadać z kupcem i opornym współwłaścicielem.
pjotrzu - 15-08-2005 12:48
pjotrzu - wszystko ładnie i super ALE wśród spadkobiercó MUSI panować zgodność aby wszystko przebiegło tak jak opisujesz.. Jeśli jedno z nich się uprze nie sprzedadzą tego do końca świata.
Albo ktoś się nie będzie zgadzał na sprzedaż za proponowaną cenę albo ktoś się uprze, że jemu najbardziej pasuje środkowa część działki ale nie chce jej sprzedawać - wtedy z podziału działki nici - a sprawy w sądach (po to aby dać takiej osobie skrajną część - coby sprzedać pozostałą ziemię) potrafią trwać latami.
Nie tak dawno przerabiałem podobną sprawę więc doskonale pamiętam te cyrki ;) Drogi Mariuszu w przypadku braku zgody któregoś ze spadkobierców następuje wycena nieruchomości i w dalszej kolejności spłaty na rzecz współwłaścicieli. Podział nieruchomości ze względu na jej wielkość (małość:) z tego co napisała aaalicja raczej nie wchodzi w grę dlatego Twoje dywagacje o tym, że ktoś chce skrajną a ktos inną część pozostawie bez odpowiedzi. Natomiast to , że prosta sprawa o dział spadku ttrwa latami wynika jedynie z tego , że w naszym kochanym kraju ludzie, nawet jeśli są członkami jedenj rodziny, potrafią walczyć o pięć złotych z determinacja godna większej sprawy. Oczywiście dokonując działu spadku można dzielić również inne nieruchomości i ruchomości wchodzące w skałd spadku a to często ułatwia działanie (Np. ktoś rezygnuje z działki i decyduje sie na samochód, lodówkę czy kolekcje złotych monet :) lub cokolwiek innego)
W poprzedniej wypowiedzi przedstawiłem jedną z możliwości rozwiązania problemu, którą dopuszcza nasze prawo, i nadal uważam, że ta metoda w przedstawionym stanie faktycznym jest najlepsza.
Natomiast doskonale wiem, że z rodziną najlepiej wychodzi się ... na zdjęciu :(
pozdrawiam
pjotrzu - 15-08-2005 13:07
Wszyscy chcący sprzedaży powinni wnieść do sądu o wyrażenie woli za tego niechcącego i wydanie zgody na sprzedaż łączną, jeśli działka ma być sprzedana w całości za ustaloną cenę.
Poza tym, jeśli podział spadku już nastąpił i każdy został współwłaścicielem działki w części ułamkowej, to każdy z nich może swój udział sprzedać oddzielnie niezależnie od woli pozostałych. A kupujący może kupić każdy udział oddzielnie po cenie dogadanej z każdym współwłaścicielem odrębnie.
Może kupiec zgodzi się ,aby tą 1/3 kupić nieco drożej. W jednym akcie notarialnym mogą być zawierane umowy wielostronne.
Sprobujcie jeszcze pogadać z kupcem i opornym współwłaścicielem. Niestety Twoje propozycje sa sprzeczne z obowiązującymi przepisami :(
Ustawodawca traktuje udział w masie spadkowej inaczej niż zwykłą współwłasność. Istnieje wyraźny zakaz zbycia takiego udziału bez zgody pozostałych spadkobierców. Na dowód przytoczą stosowny artykuł kodeksu cywilnego:
Art. 1036. Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzać udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
Przepis ten ma na celu ochrone praw spadkobierców i niestety często wywołuje wiele konfliktów rodzinnych.
Poza tym mylisz stwierdzenie nabycia spadku z działem spadku. Aaalicja napisała, że jest współwłaścicielką na podstawie dziedziczenia w części a zatem nie ma mowy, o czym piszesz, że "podział spadku już nastąpił". Przepraszam ale pojęcie "podział spadku" jest pojęciem potocznym a nie prawniczym :(
Natomiast możliwość zastąpienia (w omawianym przypadku) oświadczenia woli współwłaściciela orzeczeniem sądowym jest tak realne jak ... mistrzostwo świata w piłce nożnej naszej reprezentacji. Lepiej od razu zaproponuj ubezwłasnowolnienie tego członka rodziny :D
P.S. pisać każdy może ale warto mieć pojęcie o tym o czym sie pisze
- 15-08-2005 18:14
Może kupiec zgodzi się ,aby tą 1/3 kupić nieco drożej. W jednym akcie notarialnym mogą być zawierane umowy wielostronne.
Sprobujcie jeszcze pogadać z kupcem i opornym współwłaścicielem. Też tak proponuję.
Kłopot w tym, że współwłaściciel, kiedy się zorientuje, że łatwo poszło -może się rozmyślić i znów podnieść cenę.
M@riusz_Radom - 15-08-2005 20:26
Twoje dywagacje o tym, że ktoś chce skrajną a ktos inną część pozostawie bez odpowiedzi. Ale czemu ?? To jest najczęstszy powód kłótni ;) Osobiście znam 2 przypadki gdzie zastosowano ten "wariant".
W pierwszym spór trwał dobre 3 lata, w drugim było ciut szybciej, ale za to rodzinka do tej pory jest skłócona ;) ale to już mały offtopic się robi.
pjotrzu - 15-08-2005 22:40
Twoje dywagacje o tym, że ktoś chce skrajną a ktos inną część pozostawie bez odpowiedzi. Ale czemu ?? To jest najczęstszy powód kłótni ;) Osobiście znam 2 przypadki gdzie zastosowano ten "wariant".
W pierwszym spór trwał dobre 3 lata, w drugim było ciut szybciej, ale za to rodzinka do tej pory jest skłócona ;) ale to już mały offtopic się robi. Dlatego, że te dywagacje nie mają charakteru prawnego. A ja, mając na uwadze tytuł "prawo i pieniądze" odpowiadam jedynie jakie możliwości daja obowiązujące przepisy. Jak dotychczas nikt nie zgłosił innego sensownego i prawnie dopuszczalnego rozwiązania. Dział spadku to jet to czego potrzebuje aaalicja. A poza tym oczywiście zalecam rozmowy i jeszcze raz rozmowy spadkobierców w celu ustalenia wspólnego stanowiska, ponieważ każde porozumienie jest lepsze niż sprawa sądowa. O tym chyba nikogo nie trzeba przekonywać.
pyrka - 15-08-2005 22:56
Pjotrzu, przytoczony art.1036 dotyczy sytuacji, gdy jeden ze spadkobierców chciał rozporządzić całym spadkiem lub częścią należącą nie tylko do niego. Precyzuje to zdanie drugie przytoczonego artykułu.
" Art.1051. Spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego." I komentarz do tego prof. Leopolda Steckiego:"Prawo zbycia spadku przysługuje zarówno spadkobiercy ustawowemu, jak i testamentowemu. Zbycie spadku( w całości lub w części) czy udziału spadkowego może być dokonane pod tytułem odpłatnym lub nieodpłatnym. Do zbycia udziału spadkowego nie jest potrzebna zgoda pozostałych spadkobierców."
aaalicja - 16-08-2005 20:19
Bardzo wszystkim dziękuję za odpowiedzi. Niestety widzę, że pole manewru mamy niewielkie.
Działu spadku robić nie będziemy, bo nie ma co dzielić, a sama działka jest raczej niepodzielna z powodu jej "małości". Nikt też nie jest zainteresowany spłacaniem pozostałych. Odpłatne zbycie udziałów będzie trudne, bo komu? Każdy woli kupić konkretną działkę z czystą hipoteką niż bawić się w podziały i ciągać po sądach.
Co do rozmów to odbyło się ich już kilkanaście, oporny współwłaściciel kilkakrotnie się już zgodził na sprzedaż, a potem się wycofywał podbijając cenę (doszedł do dwukrotnej wartości ziemi na tym terenie). Ręce opadają...
Proponowałam rozwiązanie podane przez pyrkę, by tę 1/3 sprzedać po wyższej cenie lecz kupujący się nie zgodził bo i tak cena została wyśrubowana (75 tys. zł). Rzecz chyba w tym, że oporny współwłaściciel liczył na całość i tak naprawdę wcale nie chce jej sprzedawać, bo dalej liczy że się zniechęcimy i jakimś sposobem przejmie całą działkę. A spłacić nas nie chce. Sytuacja patowa. Pozostaje sąd. Tylko czy istnieje realna szansa zastąpienia oświadczenia woli współwłaściciela orzeczeniem sądowym? Warto dalej to ciągnąć? Kolejnego kupca za taką cenę chyba nie znajdziemy.
Dzięki za uwagę i poświęcony mi czas.
pyrka - 16-08-2005 20:48
Nie wiem ,gdzie położona jest działka, bo sądem właściwym z reguły jest ten w miejscu położenia nieruchomości. Sądy bywają różne i sędziowie też. Jeden sędzia załatwi taką sprawę na góra trzech rozprawach a inny będzie ciągnąć w nieskończoność. Choć teraz sądy mają przykazane, żeby między jedną rozprawą a następną była możliwie najkrótsza przerwa( to efekt kilku wygranych spraw ze Strasburga z odszkodowaniem za przewlekłość). Moim zdaniem sprawa jest prosta i oczywista. Żadnych zawiłości prawnych do rozwiązania ani kombinacji. Pozostaje tylko koszt. Trzeba będzie zapłacić wpisowe i wycenę biegłego sądowego. Pozostaje tylko przekonać sędziego, że wola większości jest słuszna, bo przy obecnym konflikcie współwłaścicieli nie będzie możliwe właściwe zagospodarowanie i wykorzystanie działki zgodnie z jej przeznaczeniem.
aaalicja - 16-08-2005 21:16
Pyrka, dzięki za odp. Działka jest w Skierniewicach w niezłym punkcie. Jedyny jej mankament to taki, że jest bardzo wąska i stoi na niej stara zrujnowana chałupa do rozbiórki.
Czy orientujesz się jak wysokie mogą być te koszty sądowe?
- 17-08-2005 09:16
wystąp o warunki zabudowy dla tej działki a jej wartość od razu wzrośnie :)
Travertino - 22-09-2005 15:28
Niestety Twoje propozycje sa sprzeczne z obowiązującymi przepisami :(
Ustawodawca traktuje udział w masie spadkowej inaczej niż zwykłą współwłasność. Istnieje wyraźny zakaz zbycia takiego udziału bez zgody pozostałych spadkobierców. Na dowód przytoczą stosowny artykuł kodeksu cywilnego:
Art. 1036. Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzać udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Owszem, ale jest jeszcze:
Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna
z dnia 1 grudnia 2000 r.
V CKN 1298/2000
"Orzekając o bezskuteczności rozporządzenia udziałem w przedmiocie należącym do spadku (art. 1036 kc) sąd określa przedmiotowy i podmiotowy zakres tej bezskuteczności.
Uzasadnienie:
[...} Artykuł 1036 kc stanowiący, że spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku, zawiera uregulowanie szczególne w stosunku do zasady ustanowionej w art. 198 kc. Z chwilą śmierci spadkodawcy, każdy ze spadkobierców staje się z mocy prawa współwłaścicielem każdego przedmiotu wchodzącego w skład spadku w części, w jakiej powołany jest do dziedziczenia (art. 1035 w związku z art. 922 kc). Nabywca udziału w przedmiocie należącym do spadku jest współwłaścicielem przedmiotu w miejsce spadkobiercy będącego zbywcą udziału w tym przedmiocie.
Rozporządzenie udziałem w przedmiocie spadkowym bez zgody pozostałych spadkobierców jest - jak stanowi art. 1036 zdanie drugie kc - bezskuteczne. Jako ugruntowany w doktrynie i orzecznictwie można uznać pogląd, że jest to względna bezskuteczność, podmiotowo ograniczona tylko do współspadkobiercy, który nie wyraził zgody i tylko o tyle, o ile rozporządzenie naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie materialnoprawnych przepisów o dziale spadku. [...]"
A tak wogóle to najlepiej jest w przypadku wątpliwości zadzwonić do notariusza, przedstawić mu sytuację i zapytać, czy dokonałby aktu sprzedaży części nieruchomości. Jeśli notariusz powie, że tak, to Ok. Podpisując sie pod aktem, bierze na siebie odpowiedzialność.
Ja wiem, że możesz sprzedać swoją część, nowy właściciel poprostu wchodzi w posiadanie twojego "udziału".
Jesli zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe i został zapłacony podatek od spadku (lub jeśli masz zaświadczenie z US, że podatek nie należy się), nie ma przeszkód do zawarcia aktu notarialnego.
Pozdrawiam
aaalicja - 17-10-2005 22:06
Dzięki za wyjaśnienia. Mój kupiec był chętny na całość działki. Kupno części udziałów go nie interesuje. No i klops ...