odwołanie od decyzji o wz
Małgosia38 - 31-07-2007 22:07
Proszę o radę, może ktoś ma jakieś doświadczenia w zakresie skutecznego argumentowania przy odwołaniu od decyzji do SKO. Otrzymałam właśnie informację, że sąsiad będzie mógł wybudować swój dom w granicy działki, czyli dokładnie 4 metry od moich okien (kuchnia i salon) oraz tarasu. Czy mam jakieś szanse na zmianę tych warunków, przecież zostanę zupełnie pozbawiona światła słonecznego. Dowiedziałam się, że mogę się powołać na ochronę interesów osób trzecich, czyli w tym wypadku moje prawo do dostępu światła. :cry:
Jestem załamana - błagam pomóżcie!
dusia2006 - 31-07-2007 22:17
ROZPORZĄDZENIE
MINISTRA INFRASTRUKTURY
w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
§ 12.
tam masz wszystko
Małgosia38 - 31-07-2007 22:24
Czytałam. I dowiedziałam się tylko, że ma prawo wybudować swój dom w granicy ze względu na rozmiary działki - powierzchnia ok. 250m kw., czyli wszystko zgodnie z prawem.
dusia2006 - 31-07-2007 22:43
działka budowlana 250m2??? budynek wolnostojący? gdzieś czytałam że niekoniecznie, jak znajdę to wrzucę i możesz uwalić całą decyzję
Małgosia38 - 31-07-2007 22:46
Będę wdzięczna. Pozdrawiam.
dusia2006 - 31-07-2007 23:13
Małgosiu
chyba stare przepisy niestety, stara ustawa o zagosp. przestrz.
ale ja wykorzystałabym art 4 3a) USTAWA
z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami
3a) działce budowlanej – należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu,
której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie
w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe
i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;
a może to jest działka siedliskowa? zabudowa zagrodowa na działce rolnej?
Małgosia38 - 31-07-2007 23:23
Dzięki Dusiu. Już sama nie wiem na co się powoływać.
Działka jest przeznaczona do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej tak wynika z decyzji. Do głowy by mi nie przyszło, że na tej działce można coś wybudować, a jednak. Zabudowa może stanowić 0,4 całej powierzchni działki. Dopuszcza się możliwość zabudowy w granicy. Sprawdziłam wszystkie akty prawne na które się powołują i chyba nie ma bata.
PS. Całe zamieszanie wynika z faktu, że nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, czyli wolna amerykanka. Jestem zdruzgotana.
dusia2006 - 31-07-2007 23:36
zaskarżyć musisz, nie ma o czym mówić
zakładając że masz działkę z lewej strony tej /// to czy z pozostałych stron jest zabudowa? opisz jak to wygląda
może masz szambo, śmietnik itp co jego ogranicza?
Małgosia38 - 01-08-2007 07:50
Mam działkę z lewej strony. Szambo musiałam zlokalizować w zgodnej z przepisami odległości od obydwu sąsiadów, śmietnik nie wchodzi w grę jest oddalony. Sąsiad - z drugiej strony graniczy z działką, na której jest podobna do jego planowanej zabudowa, czyli też w granicy. Pociągną to jako całość w moją stronę, tzn dostawi swój dom szczytem do jego i powstanie łącznie ogromna zabudowa o długości ok. 40 m, szerokości 5m i wysokości 4,5m(do okapu). Koszmar urbanistyczny, ale jak widać to nie przeszkadza . Ale w rozporządzeniu o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie znalazłam coś takiego:
§ 13.1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli... i dalej jest coś o kątach, płaszczyznach itd przez co nie mogę przebrnąć. Jak znajdziesz chwilkę Dusiu to zerknij może Ty coś zrozumiesz? A dalej jest jeszcze (ust. 3) Dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego ... lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3m mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna. Jak myślisz Dusiu, może to jest moja deska ratunku? Pozdrawiam.
dusia2006 - 01-08-2007 08:44
Małgosiu najlepiej jakbyś zrobiła szkic i dała jeszcze do "wymiany doświadczeń" bo tam częściej zaglądają architekci i spece od rozporządzeń do prawa budowlanego
Ja poszukam czy były jakieś wyroki sądów adm na takie decyzje
w zasadzie do wszystkiego się można doczepić - warunki p.poż, doświetlenie
Poza tym jest rozporządzenie
ROZPORZŃDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY
z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagaƒ dotyczĹcych nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
sprawdź czy wszystko jest w tej decyzji punkt po punkcie, to też jest podstawa do skargi
Czy ta decyzja ma już uzgodnienia? uzgadnia też chyba powiatowy inspektor sanitarny, przydałaby się opinia jakiegoś forumowicza który zajmuje się decyzjami
z wydanej i projektowanej decyzji wynika że to nie jest zabudowa wolnostojąca, tyko :roll: bliźniak w granicy twojej do granicy czwartego?? - ten co chce obok ciebie i przy nim z prawej
Ale to niezły nr bo mi wyszło że ta działka obok ciebie została podzielona na dwie 250 m2 i na niej dwa teoretycznie wolnostojące
sSiwy12 - 01-08-2007 10:31
Wspomniane przez dusia 2006 Rozporzadzeniez 2003r. dotyczy tylko ustalenia lini zabudowy.
Moim zdaniem omawiana decyzje wydano na podstawie "starych przepisów" a konkretnie "starej wersji Rozporzadzenia.....
Dz.U z 12.05.2004r. wprowadza nowy zapis paragrafu.12 ,oto on:
7) § 12 otrzymuje brzmienie:
"§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 60, 271 i 273 lub przepisów odrębnych nie wynikają inne wymagania, budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
2. Odległość od granicy, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany lub w połaci dachowej budynku zwróconej w stronę tej granicy lub od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego w dachu.
3. Sytuowanie ściany budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:
1) wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
2) nie jest możliwe zachowanie odległości, o której mowa w ust. 1 pkt 2, ze względu na rozmiary działki.
4. Jeżeli na sąsiedniej działce:
1) w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej,
2) bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.
5. Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej, o których mowa w ust. 1, o więcej niż 0,8 m, natomiast części budynku, takie jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy - o więcej niż 1,3 m.
6. Odległości, o których mowa w ust. 1-5, nie odnoszą się do podziemnych części budynku znajdujących się całkowicie poniżej poziomu terenu.
7. Budynek inwentarski, budynek gospodarczy ze ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi nie mogą być sytuowane w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego albo budynku użyteczności publicznej, dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę na sąsiedniej działce.";
Pkt. 4 noweli jasno okresla, kiedy można "ominąć" pkt.12.1.2. w sytuacji, kiedy na sasiedniej działce ISTNIEJE BUDYNEK. Powoływanie sie takim przypadku na 12.3.2. (wielkość działki) jest, moim zdaniem, nieskuteczne bo narusza postanowienia 12.4..
"Stary" zapis nie zawierał takiego ograniczenia.
Pozdrawiam
dusia2006 - 01-08-2007 10:35
sSiwy12
mądry człowieku czy to jest podstawa prawna zaskarżenia?
Małgosia38 - 01-08-2007 11:19
Dzięki za wsparcie. Ale słuchajcie właśnie wróciłam od mojego byłego architekta i okazuje się, że decyzja którą mi wydali ma uchybienia formalno-prawne, które nawet jeżeli w uzasadnieniu napiszę, że "nie zgadzam się z decyzją bo nie" (oczywiście nie zrobię tego i uzasadnię swoje stanowisko) i tak wróci do ponownego rozpatrzenia ze względu na niezgodność z prawem. Tylko, czy zmienią się warunki tego nie wiadomo. Brakuje między innymi okrągłej pieczęci urzędowej organu wydającego decyzję pod jej uzasadnieniem, a jest to decyzja administracyjna i taka pieczęć być musi (sprawdziłam to na moich dokumentach i jest). Poza tym na tym etapie postępowania niedookreśla się tak szczegółowo warunków typu wysokość, szerokość, kąt nachlenia dachu, możliwość zabudowy w granicy, itd, co u mnie zrobiono.
Zapytałam telefonicznie o to naczelnika naszego wydziału urbanistyki, który notabene wydawał decyzję i przyznał (z przykrością), że mam rację i są to istotnie znaczące uchybienia, które "nie wiadomo w jaki sposób zaistniały". W związku z tym myślę, że będę miała po odwołaniu trochę więcej czasu na dokładne przygotowanie się do kolejnego.
SSiwy12 dotarłam do przepisów, o których piszesz ale pkt 12.4 "dopuszcza się sytuowanie", nie dotyczy mojej sytuacji.
To przepis dla tych którzy chcą się "przysunąć" do granicy, bo to samo zrobił sąsiad, a normalnie mają ustalone warunki na podstawie par. 12.1 1 i 2. Mój sąsiad może się budować w granicy - tak napisali w decyzji, bo niby na naszym terenie istnieje możliwość zabudowy szeregowej. Jak ja budowałam dom to obowiązywał u nas pzp, i musiałam się grzecznie odsunąć od sąsiadów o 3 lub 4 metry. Nie wiem dlaczego fakt, że teraz nie ma pzp, zmienił sytuację do tego stopnia. Pozdrawiam.
sSiwy12 - 01-08-2007 15:03
Moim zdaniem w tym przypadku i zgodnie z prawem, to urząd może powołać sie tylko na paragraf 12.3.2. i raczej nie widze mozliwości zaskarżenia takiej "motywacji" - przy tak małej działce.
Równiez sprawa "zaciemnienia" raczej nie wchodzi w grę, bo aby przekroczyć owe 60 stopni, to budowany budynek musi przekroczyć wysokość 7m + wysokość do najnizszego parapetu Twojego domu (licząc od poziomu gruntu).
Ale istnieje inna mozliwośc (teoretycznie przynajmniej). W jaki sposób, ma byc prowadzona budowa w granicy działki, tak aby nie naruszyć Twojej własności? Na taka okoliczność nie ma "paragrafu" nakazujacego. Pomijam tu stosunki "dobrosasiedzkie".
Ps. Spróbuj "zaciągnąc" informacji w Inspekcji (Nadzorze) Budowlanej - może oni coś wymyślą
Małgosia38 - 01-08-2007 15:38
Dzięki za podpowiedź. To jest jakiś pomysł. Ale wracając do par. 12.3.2, tego odnośnie wielkości działki, gdzie jest doprecyzowane o jaką wielkość działki chodzi. Przecież ten zapis jest bardzo płynny i daje swobodę twórczą urzędnikom. Każdą działkę można uznać za zbyt małą, to indywidualne "widzimisię" pozwalające na możliwość nadinterpretacji. Działka sąsiada ma ok. 25x10m. W warunkach jest zabudowa 25x5. Dlaczego jego dom nie może mieć np. 21m i wszystko byłoby ok.? Szkoda, że sąsiad nie chciał ze mną pogadać wcześniej o swoich zamiarach, bo może on rzeczywiście wybuduje mniejszy dom i nie w granicy. Ma dopiero warunki, a do pozwolenia na budowę jeszcze daleko. Niestety teraz jest nieuchwytny.
Znalazłam coś jeszcze, gdy budynek ma stanąć przy samej granicy, powinien przylegać do ściany istniejącego budynku lub gdy go jeszcze nie ma musi istnieć możliwość takiego rozwiązania w przyszłości -to o zabudowie szeregowej. U nas to nie wchodzi w grę bo mój dom jest już wybudowany i oddalony od granicy o 4m.
No cóż piszę odwołanie, nie ma na co czekać. Pozdrawiam.
Małgosia38 - 01-08-2007 15:50
SSIwy12 chylę czoła. Dopiero teraz doczytałam o tym kącie. Jak Ty to policzyłeś???? Dla mnie to czarna magia. Ale ten argument też może wchodzić w grę. Przecież 4,5m to wysokość budynku do okapu - do szczytu dachu będzie spokojnie ponad 7, a okno mam na parterze (bez piwnic). Mam prośbę. oświeć mnie jak możesz, jak to się liczy. Wiem, że w rozporządzeniu jest napisane, ale może potrafisz tak bardziej po ludzku?
I jeszcz jedno - jak według Ciebie ma się do mojej sytuacji par.13.3.? Pozdrawiam.
sSiwy12 - 01-08-2007 16:59
Faktycznie zapis (wielkość działki) daje mozliwośc "płynnej" interpretacji, ale moim zdaniem Tobie także. Można znależć projekt budynku, który "zmieści sie" na danej działce" w zgodzie z pozostałymi przepisami.
Co do 13.3jest tylko odstepstwem od głównego założenia (60 stopni) dla obektów "wąskich".
Wysokości nie liczyłem, tylko wyrysowałem sytuację w skali.
Takie podsumowanie Twojego przypadku.
Istnieje działka, która graniczy z dwiema innymi - zabudowanymi. Z jednej strony w granicy, z drugiej budynkiem oddalonym o 4m od granicy (Twoim).
Zgodnie z przepisami (pomijając "małą działkę") można wybudować na niej budynek, który z jednej strony będzie przylegał do istniejacego budynku na działce sąsiedniej, a z drugiej strony (Twojej) bedzie oddalony 3 lub 4m od granicy, lub z jednej i drugiej strony zachowana zostanie odległość 3 lub 4 m.
Przepisy innej możliwości nie uwzględniają (pomijając znów "małą działkę").
Powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 100m2 - zgodnie z warunkami (0,4 powierzchni działki)
Wynika z tego, że jesli sąsiad bedzie budował dom "przyległy" do sąsiedniego, to jego długość nie może przekroczyć 20m - zakładając, że bedzie tak samo szeroki jak poprzednie tj. 5m.
Czyli dom bedzie posadowiony 5m od Twojej granicy.
Oby tak było. Pozdrawiam
Małgosia38 - 01-08-2007 17:21
Lejesz miód na moje skołatane serce. Szkoda, że to nieTy ustalasz warunki zabudowy dla sąsiedniej działki. Opisałeś sytuację idealnie i oświeciłeś mnie sprawą oczywistą, której do tej pory nie zauważyłam, (a to kolejny błąd w decyzji). Rzeczywiście 0,4 powierzcni działki to 100m kw, a z rysunku wynika, że zabudowa przez całą długość i na szerokość 5 m. Jak teraz na to patrzę, to nawet na oko widać, że to ponad 50% powierzchni. Mam kolejny punkt do odwołania. Dzięki sedeczne. Jesteś Wielki.